Chi tiết đối tượng và điều kiện mua chung cư nhà ở xã hội

1. Chung cư nhà ở xã hội là gì?

Hiện nay, không có định nghĩa cụ thể về chung cư nhà ở xã hội mà chỉ có khái niệm về nhà ở xã hội. Theo đó, căn cứ khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Trong đó, nhà ở xã hội có hai loại nhà là nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Về chung cư là nhà ở riêng lẻ, khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở quy định, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như sau: Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Như vậy, có thể hiểu, chung cư nhà ở xã hội là dạng nhà ở được được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ.

2. Đối tượng được mua chung cư nhà ở xã hội

- Căn cứ Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh ưu đãi người có công.

• Hộ nghèo tại khu vực nông thôn.

• Hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn.

• Hộ nghèo tại khu vực đô thị.

• Hộ cận nghèo tại khu vực đô thị.

• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (kể cả trong và ngoài khu công nghiệp).

• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan; công nhân công an; công chức, viên chức; người làm công tác cơ yếu hoặc hưởng ngân sách nhà nước trong tổ chức cơ yếu.

• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật.

• Đối tượng đã trả lại nhà công vụ (không do vi phạm) — tức trước đây được thuê nhà công vụ, nay trả lại.

• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

3. Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, điều kiện để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội như sau:

(1) Điều kiện về nhà ở

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.

- Chưa được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội.

- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xây dựng nhà ở xã hội

- Nếu đã có nhà thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án nhà ở xã hội thì nhà phải có diện tích bình quân đầu người là 15m2 sàn/người.

- Trường hợp là những người đang trong quân đội, công chức, viên chức… thì phải không đang ở nhà công vụ.

(2) Điều kiện về thu nhập

- Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 7:

+ Trường hợp còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng/tháng.

+ Trường hợp đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả 02 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng. (Thu nhập được tính theo Bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận)

- Đối với đối tượng 6:

+ Trường hợp còn độc thân: Thu nhập thực nhận (bao gồm cả lương và phụ cấp) không quá tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá

+ Trường hợp đã kết hôn:

Nếu cả 2 vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập (bao gồm cả lương và phụ cấp) thực nhận hàng tháng không quá 2 lần tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.

Chỉ 1 người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của 2 vợ chồng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá (bao gồm cả lương và phụ cấp).

- Trường hợp thuộc hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị thì phải chứng minh là thuộc hộ nghèo, cận nghèo theo quy định.

- Trường hợp là người lao động không có hợp đồng lao động: UBND xã đứng ra xác nhận điều kiện thu nhập.

****: Theo Quy định, các đối tượng nêu trên đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được mua, thuê mua nhà ở xã hội khi đáp ứng đồng thời các điều kiện: Khoảng cách giữa vị trí nhà ở hiện tại với địa điểm làm việc của cá nhân đăng ký mua, thuê mua nhỏ nhất là 20 km; khoảng cách giữa địa điểm làm việc với địa điểm dự án nhà ở xã hội mà đối tượng đăng ký mua, thuê mua lớn nhất là 10 km. ( Ngày 23.9.2025, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh ký Quyết định số 28/2025/QĐ-UBND quy định chi tiết về trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi mua NOXH

📑 Một bộ hồ sơ thường gồm:

1. Đơn đăng ký mua/thuê NOXH theo mẫu.

2. CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú.

3. Giấy tờ chứng minh thu nhập & tình trạng nhà ở: xác nhận chưa có nhà ở hoặc diện tích bình quân <15m²/người.

4. Giấy xác nhận thuộc đối tượng được hưởng chính sách (cơ quan, đơn vị xác nhận).

5. Các giấy tờ khác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng.

5: Đầu tư nhà ở xã hội có được không

1. Về nguyên tắc pháp luật

• Nhà ở xã hội (NOXH) được xây dựng để bán/cho thuê với giá thấp hơn thị trường, ưu tiên cho người thu nhập thấp, công nhân, người khó khăn về nhà ở.

• Khi mua NOXH, bạn phải cam kết ở thật, không được mua để đầu cơ.

• Luật quy định: trong vòng 5 năm kể từ ngày được cấp sổ hồng, bạn không được bán lại NOXH. Nếu muốn bán trong thời gian này, phải bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư, hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH.

• Sau 5 năm, bạn được bán lại như nhà thương mại nhưng phải nộp tiền sử dụng đất + thuế theo quy định.

2. Về đầu tư thực tế

• Ngắn hạn (dưới 5 năm): Không phù hợp để “lướt sóng” hay đầu cơ. Giao dịch chui sẽ có rủi ro pháp lý.

• Dài hạn (sau 5 năm): NOXH thường có giá rẻ hơn 20–30% so với chung cư thương mại cùng khu vực. Sau 5 năm, khi đủ điều kiện bán, giá trị chênh lệch có thể tăng mạnh, nhất là ở những vị trí đẹp, gần khu công nghiệp hoặc trung tâm.

• Cho thuê: Bạn có thể cho thuê lại NOXH ngay sau khi mua (nếu không sử dụng), đây là một hình thức đầu tư an toàn và hợp pháp.